• Rendin

Tähtajatu või tähtajaline üürileping – kumba eelistada?

Updated: Aug 25



Üks paljudest muudatustest, mis koroonakriis üüriturule kaasa tõi, on eelistus lepingutüübi osas. Kui varasemalt pidasid omanikud – ja algselt ka meie Rendinis – paremaks tähtajalist lepingut, siis pärast kriisi puhkemist tundub meile mõistlikum kasutada tähtajatut.


Mõlemal tüübil on oma pooldajad – meie küsitluse järgi eelistab 52% üürituru osalistest tähtajalist, 34% tähtajatut ning ülejäänutel eelistus puudub.

Et asjasse rohkem selgust tuua, otsustasime oma vestlussarja Rendin.talks esimeses arutelus vaagida mõlema lepingutüübi plusse ja miinuseid.


Vestlusringist võttis osa ka ERGO jurist Tanel Brandmeister ning seal kõlanud mõtete abil käesolev artikkel kokku pandud ongi.



Miks me kasutame Rendinis tähtajatut lepingut?



Tulime Rendini teenusega turule 10. märtsil 2020.


Kaks päeva hiljem kuulutati välja eriolukord.


Olime tootearenduse käigus sõlminud hulga tähtajalisi lepinguid, aga kriisi puhkedes öeldi

u 10% neist ennetähtaegselt üles. Ülesütlejateks oli seejuures nii üürnikke kui omanikke.

Ka meie enda jaoks riskid mitmekordistusid ja sellepärast otsustasime oma üürilepingud tähtajatuteks ümber muuta.


Saime aru, et kriisi tingimustes võimaldab tähtajatu üürileping muutunud olukordadele kiiremini reageerida ja sellepärast on ka Rendini platvormi vaikimisi valitud lepingutüübiks tähtajatu.



Miks eelistavad paljud omanikud tähtajalist lepingut?


Paljude omanike arvates annab tähtajaline leping – küll näilise – aga siiski teatud kindluse, et järgmised 12 kuud on rahavoog tagatud.


Samas ei garanteeri miski, et üürnik selle aja jooksul rahalistesse raskustesse ei satu. Langeva majanduse tingimustes on sellise olukorra tekkimine järjest tõenäolisem.


Küsisime hiljuti maaklerite käest, kuidas nad käituvad, kui üürnik on hätta sattunud. Saime üle 50 vastuse, millest ei selgunud ühtegi läbivat trendi. Vastused olid erinevad nagu 50 halli varjundit: mõned vähendavad üürisummat lepingu kehtivuse lõpuni, teised ei küsi paar kuud üüri üldse, kolmandad on väga jäigad ja otsivad uue üürniku jne.


Üürivaidlustest rääkides on juristid mõneti üllataval seisukohal. Arvestades, et tavaliselt ajavad selle ameti esindajad seaduses näpuga järge, võiks arvata, et nad soovitavad nõuda lepingu täitmist ükskõik mis hinnaga. Tegelikkuses on nad rahumeelse kokkuleppele jõudmise poolt, ja seda nii, et kumbki pool kannataks võimalikult vähe kahju.



Ka kutselise maakleri Margit Lemmiksoo 4-aastane staaž näitab sama: ta ei ole veel kohanud üürileandjat, kes oleks täiesti paindumatu ja seadusepügalas kinni. Kui tähtajalise lepingu puhul on tekkinud olukord, kus inimene on pidanud selle varem üles ütlema, on alati lahendus leitud.


Näiteks on omanik hakanud kiiresti uut üürnikku otsima ja selle leides hätta sattunud üürnikuga lepingu lõpetanud. Siiamaani on see kuu-pooleteise jooksul alati õnnestunud. Samuti pole ükski tema klientidest nõudnud ülejäänud perioodi eest üüri hüvitamist.


Ka meie oleme kokku puutunud paljude omanikega, kes mõistavad, et üürnikul on ennetähtaegse lõpetamisega tõsi taga. Elukoha vahetamine on kulukas protsess ja kui ta on sunnitud sellise sammu tegema, siis küllap on tal selleks mõjuv põhjus. Juuksekarva pole keegi lõhki ajama hakanud.



Millal kehtib 3-kuuline etteteatamistähtaeg?


Margit Lemmiksoo sõnul kohtab ta tihti seda, et inimesed ei ole seadusega kursis ega tea, millisel juhul ja kellele kehtib tähtajatu lepingu puhul 3-kuuline etteteatamise aeg.


Ka meie oleme Rendinis näinud juhtumeid, kus omanikud üritavad lepingusse sisse panna sisekorraeeskirju, kus on ka erilised lepingu lõpetamise klauslid sees. Sageli lähevad need seadusega vastuollu.


Jurist Tanel Brandmeister ütleb, et kui lepingus on kokku lepitud 1-kuulises etteteatamistähtajas, siis tegelikult kehtib see ainult üürnikule. Üürileandjal on seadusest tulenev lepingu lõpetamise tähtaeg 3 kuud.


See on tihti punkt, mille peale üürileandjad ei tule ja eeldavad, et üürnik peab kuuajase etteteatamisega välja kolima. Ei pea.



Kas vastab tõele, et tähtajaline leping annab võimaluse lihtsamini üüri tõsta?


Tegelikult mitte.


Tähtajalise lepingu lõppedes on omanikul, jah, mugavam hinnateemat tõstatada, samas lubab seadus tähtajatu lepingu puhul hinda tõsta isegi tihedamini – iga 6 kuu tagant.


Küll aga on tähtajatu lepingu puhul hinna tõstmine vaja ära põhjendada ning teha vastav avaldus. Põhjendamisel võib appi võtta sarnaste pindade üürikuulutused, tarbijahinnaindeksi muutuse vms.


Iseasi on, kas iga 6 kuu tagant hinna tõstmine on mõistlik. Arutelul osalejate ühine arvamus on, et stabiilne üürisuhe on igal juhul mõistlikum, kui liiga tihti üüri tõsta ja üüripinna ajutise vakantsusega riskida.


Teatud juhtudel on aga üüri tõstmine põhjendatud ning siis tulekski seda teha. Nagu öeldud, on see võimalik mõlemat lepingutüüpi kasutades.



Kas tähtajaline leping kaitseb puuküürniku eest?


Omanike seas on levinud arvamus, et puuküürnikust (ehk üürnikust, kes ei maksa üüri, kuid vaatamata sellele keeldub välja kolimast) on lihtsam vabaneda tähtajalise lepingu lõppedes.


Meie küsime, et miks peaks inimene, kes on mis iganes põhjusel ületanud normaalse makskäitumise barjääri ja keeldunud üürimakseid tegemast, perioodi lõppedes järsku lepingust kinni pidama? Kui ta on siiani kokkulepetele vilistanud, teeb ta seda tõenäoliselt ka edaspidi.

Ka juristi sõnul on püüküürnike teema väga keeruline, ja lahendus ehk üürniku korterist välja saamine võib kohtu abiga võtta kuid.


Tema sõnul on tähtajatu lepingu pluss see, et kui omanik ütleb lepingu korraliselt üles, teatades kolm kuud ette, puudub üürnikul võimalus ülesütlemist nii lihtsasti vaidlustada kui tähtajalise puhul. Võimalik, et omanik peab üürniku välja saamiseks ikkagi kohtusse pöörduma, aga siis on protsess juba mõnevõrra lihtsam ja kiirem.


Tanel Brandmeister on ise kokku puutunud vaidlusega, kus leping öeldi tähtajaliselt üles, aga üürnik sellega ei nõus ei olnud ja vaidlus kestab juba rohkem kui pool aastat.


Tuletame seejuures meelde, et iga tähtajaline leping muutub tähtajatuks, kui inimene jääb kauemaks kui aasta, aga uut lepingut sõlmitud ei ole.


Mis puutub politsei appi kutsumisse, siis nemad selliste asjade lahendamisega ei tegele. Politsei tuleb mängu siis, kui on olemas kohtuotsus, millega kohtutäituril on õigus inimene korterist välja tõsta. Kui üürnik keeldub lahkumast, tuleb politsei appi ja tõstab ta füüsiliselt välja.



Omaniku kaitse puuküürniku eest on Rendini üks tähtsamaid väärtuspakkumisi - istume omanikuga sisuliselt “samas paadis” ja kompenseerime pahatahtliku üürniku poolt maksmata jäetud üüri- ning kommunaalkulusid ja tegeleme oma kuludega omaniku õiguskaitsega. Rendini integreeritud üürniku taustakontrolli featuur tagab, et ükski potentsiaalne puuküürnik ei saagi meie platvormil üürilepingut sõlmida.


Tähtajalise lepingu plussid:


  • Annab omanikele mõningase kindlustunde, et aastaks on üüriline leitud. Samas ei garanteeri miski, et viimane makseraskustesse ei satu.

  • Mõlemale poolele on selge, millal leping lõpeb ning sellega saab arvestada.

  • Omanikul on psühholoogiliselt lihtsam lepingu lõppedes hinda tõsta ehk uueks perioodiks uus leping sõlmida.


Tähtajatu lepingu plussid:


  • Võimaldab muutunud olukordadele kiiremini reageerida.

  • Annab omanikule mõningase eelise puuküürniku probleemi lahendamisel.

  • Võimaldab hinda tõsta iga 6 kuu tagant.



Download our app  >

© 2020 Rendin OÜ

  • Facebook